La rehabilitación del Patrimonio Arquitectónico

20 mayo, 2016

por Enrique Taviel de Andrade y Más

Actualmente existe una creciente preocupación en la sociedad por la conservación del patrimonio cultural de cualquier tipo, pero especialmente del patrimonio arquitectónico. Esta preocupación, que sin duda es una buena noticia, se manifiesta sobre todo en las redes sociales, el sistema de expresión por excelencia en la actualidad.

Pero esta proliferación de opiniones, que como digo considero muy positiva, al producirse por primera vez de forma generalizada y fuera de los círculos relacionados con el tema, tiene como consecuencia que se emitan juicios, que si bien tienen el gran valor de expresar y darnos a conocer cómo piensan los ciudadanos, a veces están bastante alejados de la realidad.

Es por ello que me parece oportuno hacer algunas aclaraciones al respecto sobre a quién corresponde el mantenimiento y rehabilitación de los edificios catalogados y, lo que es más importante, de donde debe salir el dinero para ello, pues es bastante frecuente leer opiniones muy críticas con las administraciones por el deterioro de los edificios, pero casi nunca se alude a la financiación.

¿Quién debe ocuparse de la conservación y rehabilitación?

La responsabilidad corresponde íntegramente al propietario, ahora bien, a la hora de analizar y valorar las posibilidades, sobre todo económicas, de rehabilitación y mantenimiento de los edificios catalogados o de interés, deberíamos considerar en primer lugar si el edificio es de propiedad pública o privada.

En el caso de edificios de propiedad privada nos encontramos generalmente con que el propietario no tiene medios económicos para afrontar la rehabilitación y/o ni siquiera le interesa buscar financiación porque la rentabilidad inmobiliaria sería escasa o nula debido a las limitaciones impuestas por las leyes urbanísticas para este tipo de edificios. Únicamente resultaría rentable la promoción en el caso de que la estructura formal del edificio permitiera su redistribución en viviendas y apartamentos, e incluso hoteles u oficinas, y además fuera legalmente posible.

En estos casos es frecuente el abandono intencionado del inmueble: se dejan abiertas las ventanas o se rompen los cristales para que entren el agua, todo tipo de animales como palomas, murciélagos, gatos y ratas, no se limpia la azotea y se producen los consiguientes atascos, retenciones de agua y filtraciones que aumentan la carga y poco a poco van pudriendo la viguería que suele ser de madera. Todo esto produce un deterioro constante hasta que llega el momento de solicitar al Ayuntamiento que se inicie un expediente de ruina, bien de ruina inminente o, en la mayoría de los casos, de ruina económica, es decir, que el valor de reposición del edificio a su estado original supere un determinado porcentaje del valor total del mismo.

La petición de iniciación del expediente debe ir acompañada de un informe técnico que la justifique, para lo que generalmente se recurre a un técnico conocido que, si bien no miente en el informe, sí presenta las cifras de manera que el resultado sea favorable a su cliente. Posteriormente el ayuntamiento contesta con otro informe contrario y se termina en los tribunales, en un Contencioso Administrativo donde el juez nombra un perito independiente y se apoya en su opinión, imparcial, para dictar la correspondiente sentencia.

Todo esto lleva meses, incluso años, y mientras tanto continúa inexorablemente la degradación del edificio.

Otros casos de edificios de propiedad privada son los adquiridos por empresas solventes, entidades bancarias o culturales y fundaciones, con la intención de usarlos para su actividad. Estos edificios son rehabilitados, generalmente sin regatear excesivamente en costes, y su mantenimiento y futuro queda garantizado por el uso.

Por esta vía se salvan muchos edificios; es una de las mejores soluciones para el mantenimiento del patrimonio.

En el caso de los edificios de propiedad pública, es decir de ayuntamientos, diputaciones, comunidades autónomas, o gobierno central, la cuestión es bien diferente. En primer lugar habría que diferenciar distintos tipos de propiedad:

  • Edificios que pertenecen a la Administración desde hace tiempo y que se usan como dependencias administrativas o culturales y que generalmente se encuentran en buen estado por el mantenimiento que conlleva su utilización, cuyo coste va incluido en los presupuestos de la propia dependencia que lo utiliza.
  • Edificios adquiridos por compra, permuta, o expropiación, para su rehabilitación y posterior utilización para utilidad pública. En este caso suele haber más dificultad en materia económica puesto que al coste mismo de la adquisición hay que sumar el de la obra de rehabilitación.
  • Edificios militares o relacionados con la construcción naval que en su momento fueron cuarteles u otras dependencias y que actualmente se encuentran es desuso y generalmente en el extrarradio o en los límites del perímetro urbano. Este tipo de edificios, como sabemos, tiene especial relevancia en San Fernando, tanto por su número como porque condicionan y estrangulan el desarrollo urbano, turístico y económico de la ciudad. La negociación es complicada pues la otra parte se acoge a conceptos, huecos pero contundentes, como la propia defensa nacional.

Su destino, en la mayoría de los casos, parece ser la espera del momento oportuno para su recalificación.

Edificios adquiridos por la Administración para su rehabilitación y uso

El caso de los edificios adquiridos recientemente por la Administración o con posibilidades de serlo nos interesa especialmente, tanto por ser el que genera mayores controversias en la opinión pública como por la dificultad de su gestión debido sobre todo a la escasez de fondos. Además en este tema enlazamos con un caso muy conocido en San Fernando como es el de la llamada casa Lazaga, adquirida por el ayuntamiento para su rehabilitación y uso posterior, y con conocidas dificultades económicas para llevarlo a cabo. La parte económica es, cómo no, la piedra angular de este tipo de rehabilitaciones.

Sería fácil caer en la tentación de culpar de todo a los políticos, pero no es real. Aunque es evidente que con una mejor gestión se consiguen mejores resultados, solo con eso no se solucionaría el problema de la conservación de edificios. Está claro que además hace falta dinero.

Pero hay otros factores, no económicos, que pueden influir favorablemente en la recuperación de edificios, y uno de los más importantes, si no el que más, consiste en que las administraciones públicas recurran a edificios catalogados y en peligro de desaparición cuando necesiten nuevas dependencias, es decir, que en vez de construir edificios de nueva planta se dedique esa inversión a la adquisición, rehabilitación y puesta en uso de alguno de los edificios existentes en la ciudad. Esta actitud por parte de la Administración es fundamental. En estos casos no es necesario buscar financiación puesto que el presupuesto ya está asignado para el nuevo edificio, solo se trataría de una sencilla decisión. Y como ventaja adicional, el uso del edificio garantiza su futura conservación, cosa que no ocurre en otros casos en los que después de realizar un enorme esfuerzo económico el edificio queda cerrado en espera de que se asigne un uso que no llega, y entre tanto empieza otra vez el proceso de deterioro.

Aquí volvemos a enlazar con un tema muy actual en San Fernando, como es el futuro Museo de Camarón. En este caso hay abierto un debate que se centra básicamente en dos opciones, la primera sería construir un edificio de nueva planta en el entorno de la Venta de Vargas, por ser zona muy relacionada con las actividades del artista, mientras que la segunda sería la anteriormente comentada de rehabilitar algún edificio existente y con ello “matar dos pájaros de un tiro”, es decir, conseguir el museo y salvar un edificio importante de La Isla. En este sentido se ha hablado bastante del edificio de la antigua Cruz Roja, que además de reunir otras condiciones, también se encuentra ubicado en zona muy cercana a la ya citada Venta de Vargas.

Aunque generalmente la empresa encargada del montaje y la gestión del futuro museo prefiera un edificio de nueva construcción porque le resulte más fácil para poder aplicar todas las pautas museísticas preconcebidas, esto no quiere decir, en absoluto, que no se pueda utilizar otro edificio existente.

Personalmente me inclino sin ninguna duda por la segunda opción, ya que estamos ante uno de los casos que representa claramente lo que hemos venido comentando sobre cuál debería ser la postura de la Administración respecto a la problemática de la conservación del patrimonio.

Conclusiones

Y como resumen de todo lo anterior, ¿qué conclusiones podríamos sacar? Pues en primer lugar que la rehabilitación y conservación del patrimonio arquitectónico no es asunto fácil y que, aunque depende básicamente de la gestión de la Administración, viene muy condicionado y limitado por la disponibilidad económica.

En segundo lugar la necesidad, ya comentada con anterioridad, de la toma de conciencia por parte de las administraciones locales, provinciales, autonómicas y estatales de la necesidad de utilizar los edificios catalogados disponibles en lugar de construir edificios de nueva planta.

Por último pensamos que tal vez merecería la pena estudiar la posibilidad de flexibilizar de alguna forma la normativa urbanística para la rehabilitación por parte de promotores particulares, a objeto de hacerles algo más atractiva la intervención desde el punto de vista económico. Si se consigue compatibilizar los intereses de conservación del patrimonio y los de los promotores, es muy posible que se abra una nueva vía de recuperación de muchos edificios.

Ejemplo muy actual de esta idea son las negociaciones que se están llevando a cabo en estos momentos entre el Ayuntamiento de Madrid y el grupo empresarial chino Wanda sobre la rehabilitación integral y reutilización del edificio España. Las dos partes están cediendo, lo que hace suponer que habrá acuerdo y finalmente el edificio saldrá adelante. Esto sería una buena noticia para todos.

Y para terminar, insistimos en un concepto importante como es el que cualquier obra de rehabilitación deberá ir encaminada a la inmediata utilización del edificio pues de lo contrario se correría el riesgo de volver caer en el abandono y la degradación.

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